房地產(chǎn)投資出現(xiàn)顯著回暖。3月14日，國新辦召開1-2月國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會。會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇介紹，今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1.08萬億元，同比增長9.9%，增速比上年全年加快2.9個百分點。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，過去三年全國房地產(chǎn)投資全年漲幅分別為1%、6.9%、7%，均低于今年前兩月漲幅，且各分月數(shù)據(jù)也未有超過9.9%。分析認為，去年大量成交土地在年初集中開發(fā)建設(shè)以及房企急于快速入市銷售的心態(tài)，是推高房地產(chǎn)投資增速的重要原因。
投資反彈
“經(jīng)過一段時間政策調(diào)控，全國房地產(chǎn)市場、房價整體比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資也保持著較為合理的增長”，毛盛勇表示，商品房銷售面積在過去大幅增長基礎(chǔ)上盡管出現(xiàn)回落，但整體還是維持漲勢。”
數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月全國商品房銷售額同比增長15.3%，漲幅小幅擴大，同期商品房銷售面積漲幅則繼續(xù)收窄。而在庫存方面，截止今年2月末，全國商品房待售面積58468萬平方米，比上年末減少455萬平方米。值得一提的是，各區(qū)域房地產(chǎn)銷售冷熱不均的情況仍然存在。今年前2月，東北地區(qū)商品房銷售額同比漲35.2%，領(lǐng)漲全國；西部地區(qū)商品房銷售額增速僅次于東北地區(qū)，同比漲30.2%；東部地區(qū)在調(diào)控政策等影響下，商品房成交面積出現(xiàn)下調(diào)。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，商品房銷售額漲幅明顯高于銷售面積，根源在于房價上行，“雖然調(diào)控密集的核心熱點城市房價漲幅驅(qū)緩，部分城市甚至出現(xiàn)房價輕微下調(diào)，但從全國范圍看，整體房價依然處于上漲過程中。”
毛盛勇指出，今年前2月房地產(chǎn)投資增速明顯加快，是多方原因造成的，首先是受滯后因素影響，去年全國土地成交額增速較快，成交價款出現(xiàn)接近50%的增長，除了一部分項目當年開工外，還有部分項目會延續(xù)到今年開工，業(yè)內(nèi)也一直把土地成交情況作為下一季投資的先行指標。“除了地價上漲以外，建筑行業(yè)原材料成本、人工成本也在上升，此外，雖然商品房成交面積在去年高位上有所回落，但全國整體商品房價格總體平穩(wěn)”，毛盛勇表示，一系列因素的支撐，使得全國房地產(chǎn)開發(fā)投資還保持較平穩(wěn)的增長，且比去年同期略有加快。
張大偉則認為，今年開年房地產(chǎn)投資活躍，主要是受到了東部、中部地區(qū)投資熱潮拉動，數(shù)據(jù)顯示，1-2月東部地區(qū)房地產(chǎn)投資上漲11.6%、中部地區(qū)上漲13.4%，這類區(qū)域過去兩年土地市場交易活躍，但受限于調(diào)控政策，部分成交地塊未能實現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)，隨著時間推進，個別地塊進入了密集開發(fā)期間。
企業(yè)集中釋放投資意向
除去成本上漲等客觀原因，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)積極性也是推高投資增速的重要因素。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就表示，在當前房地產(chǎn)市場被認為降溫的大背景下，開發(fā)投資數(shù)據(jù)有較為明顯的反彈，這或和季節(jié)因素有關(guān)，同時也說明房企依然有較為明顯的投資動向。
“從當前各項政策來看，房地產(chǎn)投資收益前景還是比較樂觀的，尤其是隨著三四線城市庫存化解效果顯著，為保障基本供應再度補庫存，不少地區(qū)開工量都很充足”，我愛我家集團品牌中心總監(jiān)孔丹告訴北京商報記者，一二線熱門城市方面，盡管各項調(diào)控措施依然嚴格，但為了緩解供需矛盾也需要大量房源入市，為此北京去年就特意加大土地供地量，這部分土地成交后，急需建設(shè)開發(fā)，這自然也推高了年初的開發(fā)增速。
孔丹直言，從企業(yè)的角度考慮，握在手中的土地越早開發(fā)越早入市，就能越早實現(xiàn)回款。“利空盡出之后，目前房地產(chǎn)市場整體預期穩(wěn)定，部分購房者也結(jié)束了長期的觀望狀態(tài)，希望出售，這對于房企而言是絕佳的時機”，孔丹表示，一旦項目建設(shè)拖到下半年甚至年底，市場需求、銀行信貸量就十分有限，因而大部分開發(fā)商選擇在年初釋放建設(shè)需求。
與此同時，房企拿地積極性卻出現(xiàn)萎縮。數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2345萬平方米，同比下降1.2%，而這也是去年以來該數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)負增長。對此，嚴躍進分析認為，目前部分房企資金壓力抬頭、潛在風險加大，因而在拿地方面會采用保守策略，此外為防止出現(xiàn)過高價格地塊，部分地區(qū)供地節(jié)奏也相對保守，“不過整體來看，土地購置面積跌幅不會持續(xù)太長時間，后續(xù)各地供地依然會加碼。”
后市料維持平穩(wěn)
由于調(diào)控政策持續(xù)、市場運行平穩(wěn)，業(yè)內(nèi)普遍認識今年房地產(chǎn)后市將保持平穩(wěn)。毛盛勇就表示，從下階段看，按照中央提出來的“房子是用來住的不是用來炒的”基本定位，相關(guān)部門將加快推進多主體供給，多渠道保障租購并舉政策推進，疊加前期房地產(chǎn)土地成交面積依然保持較快增長，房地產(chǎn)投資預計將平穩(wěn)增長。“與此同時，一線城市為抑制房價過快上漲，也會有計劃推出一批土地供應，考慮到加快推進房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的大背景，預計未來一段時間整體房地產(chǎn)市場有條件保持平穩(wěn)較快發(fā)展。”
嚴躍進則指出，考慮到去年下半年樓市出現(xiàn)降溫，今年房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)“前冷后熱”狀態(tài)，“依據(jù)前兩個月核心數(shù)據(jù)判斷，上半年全國樓市銷售數(shù)據(jù)不會太好，但無需過于悲觀，今年下半年銷售市場數(shù)據(jù)可能會反彈。”安居客首席分析師張波則指出，目前三四線城市去庫存效果明顯，受此推動，房企布局城市下沉的動作也在加速，不少品牌房企已經(jīng)快速把觸角延伸到四五線城市甚至是縣城，“今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持穩(wěn)中有升的節(jié)奏，部分中部城市和三四線城市對投資拉動力度依然會維持高位。”
而在孔丹看來，隨著一二線熱門城市陸續(xù)推進棚戶區(qū)改造、限價房、共有產(chǎn)權(quán)房，平抑房價的效果將加速顯現(xiàn)，同時由于土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，未來這些地區(qū)新入市房源不會同此前一樣一味追求高端化，90平米以下小戶型將成為主力，“這樣的大背景下，即使年初經(jīng)歷一波開發(fā)投資熱潮，全年房價走勢也不會出現(xiàn)太大波動，而是繼續(xù)平穩(wěn)運行。”
還有分析認為，在防患金融風險的前提下，房地產(chǎn)市場仍有不少調(diào)控和“壓制”，但今年房地產(chǎn)市場走勢并不悲觀，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資就會出現(xiàn)企穩(wěn)的明朗態(tài)勢，下半年則會進一步明顯好轉(zhuǎn)。